In dit artikel
Marketing voor een makelaar draait om de verkoper, niet om de koper. Kopers vinden je woningen via Funda; verkoopopdrachten win je met reputatie, reviews van eerdere verkopers en zichtbaarheid in je eigen werkgebied. Een gratis waardebepaling werkt als leadmagnet, Google Ads en lokale SEO zorgen dat je gevonden wordt, en een CRM zorgt dat je elke aanvraag opvolgt, ook als de verkoper pas over een jaar wil verhuizen.
Marketing voor makelaars: je wint de verkoper, niet de koper
Bij een makelaar gaat de meeste marketingaandacht naar woningen: foto's, plattegronden, video's en een plek bovenaan op Funda. Dat is logisch, want daar komen de kijkers vandaan. Maar een kijker betaalt je niet. Je omzet komt van de verkoper die jou de opdracht geeft.
Dat vraagt om een andere blik. Marketing voor makelaars die meer verkoopopdrachten oplevert, richt zich op de huiseigenaar in je werkgebied die over een paar maanden of jaren wil verhuizen. Die moet je kennen, vertrouwen en kunnen vinden op het moment dat hij een makelaar zoekt.
Tussen mijn cases zit geen makelaarskantoor. Lees dit artikel dus als een praktische gids, niet als een verslag van eigen resultaten in de makelaardij.
Hoe kiest een verkoper zijn makelaar?
Funda onderzocht hoe verkopers hun makelaar kiezen. Volgens dat onderzoek geeft de persoonlijke klik in het gesprek vaak de doorslag, naast het vertrouwen dat de makelaar een goede prijs haalt en het werk uit handen neemt. Maar voor dat gesprek moet je eerst worden uitgenodigd. Daar helpen reputatie en reviews: bij een beslissing met zoveel geld en vertrouwen kiezen mensen graag iemand die anderen al kozen.
Een verkoper doorloopt meestal deze stappen:
| Moment | Wat de verkoper doet | Wat jij nodig hebt |
|---|---|---|
| Oriëntatie | Kijkt wat huizen in de buurt opbrengen | Lokale pagina's en verkochte woningen |
| Waarde inschatten | Zoekt wat zijn eigen huis waard is | Een waardebepaling op je site |
| Makelaars vergelijken | Leest reviews, vraagt buren en vrienden | Reviews van verkopers op Google |
| Uitnodigen | Nodigt twee of drie makelaars uit | Een snelle, persoonlijke opvolging |
| Kiezen | Weegt courtage, aanpak en klik | Een helder voorstel en je werkwijze online |
De titel makelaar is sinds 2001 niet meer beschermd: iedereen mag zich makelaar noemen. Een lidmaatschap van een branchevereniging zoals NVM, VBO of Vastgoedpro geeft een verkoper dan houvast. Noem het als je het hebt, met een link naar de vereniging.
Reviews en reputatie: het bewijs van eerdere verkopers
Een verkoper wil weten hoe het andere verkopers verging. Reviews van kopers zijn leuk, maar ze beantwoorden die vraag niet. Vraag daarom elke verkoper om een review, op een vast moment: vlak na de overdracht, als de sleutels zijn overgedragen en de opluchting groot is.
Stuur een directe link in je afrondingsmail, laat de makelaar die het traject deed het persoonlijk vragen en stuur hooguit één herinnering. Voorbeeldteksten en wat Google en de ACM wel en niet toestaan, vind je in meer Google reviews krijgen.
Laat reviews ook op je website werken. Zet ze op je pagina over verkopen, met de wijk of het type woning erbij. Een verkoper in een jaren-dertigwoning wil lezen dat jij een jaren-dertigwoning hebt verkocht.
De gratis waardebepaling als leadmagnet
Een leadmagnet is iets waardevols dat je gratis aanbiedt in ruil voor contactgegevens. Voor een makelaar ligt er een voor de hand: wat is mijn huis waard? Dat is precies de vraag die een twijfelende verkoper zichzelf stelt, vaak lang voordat hij een makelaar belt.
Je kunt die vraag op twee manieren beantwoorden:
- Een online waardecheck. De bezoeker vult zijn adres in en krijgt een indicatie. Laagdrempelig, en je krijgt een adres en een e-mailadres.
- Een waardebepaling aan huis. Meer drempel, maar je zit aan tafel bij iemand die serieus nadenkt over verkopen.
Combineer ze: de online check als eerste stap, met daaronder het aanbod om langs te komen voor een preciezere inschatting. Vraag in het formulier naar het adres, het type woning en de termijn waarop iemand wil verhuizen, met keuzes als binnen drie maanden, binnen een jaar of later. Met dat laatste veld weet je meteen wie je vandaag belt en wie je in een opvolgreeks zet.
Zeg er eerlijk bij dat een waardebepaling geen taxatierapport is. Voor een hypotheek is een officieel rapport van een geregistreerde taxateur nodig. Hoe je een leadmagnet opbouwt die mensen echt gebruiken, lees je in leadmagnet.
Lokale SEO en Google Ads in je werkgebied
Een makelaar is bij uitstek lokaal. Verkopers zoeken op "makelaar" met hun plaats of wijk, of op "huis verkopen" met een plaatsnaam.
Lokale pagina's die laten zien dat je de wijk kent
Maak een pagina per plaats of wijk waar je veel verkoopt. Niet met een standaardtekst waarin alleen de plaatsnaam verandert, maar met wat alleen jij weet: welk type woningen er staat, wat kopers er zoeken, hoe de markt er de laatste tijd liep en welke woningen je er verkocht. Zo'n pagina helpt je vindbaarheid en overtuigt de verkoper tegelijk. Hoe je dat aanpakt, lees je in lokale SEO.
Je Google Bedrijfsprofiel hoort daarbij. Een volledig profiel met foto's van het team en het kantoor, de juiste categorie en veel reviews bepaalt mee of je in het kaartblok verschijnt als iemand zoekt op een makelaar in de buurt. Hoe je het profiel stap voor stap aanvult, lees je in Google Bedrijfsprofiel optimaliseren.
Google Ads op verkoperszoekwoorden
Met Google Ads adverteer je op het moment dat een verkoper zoekt. Kies zoekwoorden die bij de verkoper horen, zoals "huis verkopen" met je plaatsnaam, "verkoopmakelaar" met je plaatsnaam of "wat is mijn huis waard". Sluit zoekopdrachten van kopers en huurders uit, zoals huis kopen, huurwoning en te koop, en ook vacatures en opleidingen.
Stuur de klik naar een pagina over verkopen of naar je waardebepaling, niet naar je woningaanbod. Daar wil een verkoper niet zoeken. Hoe zo'n pagina blok voor blok in elkaar zit, lees je in landingspagina voor Google Ads. Beperk je tot je werkgebied en meet aanvragen voor een waardebepaling als conversie.
Social media voor makelaars: woningen als etalage voor de buurt
Op Facebook en Instagram zien niet alleen kijkers je woningen, maar ook buurtbewoners. Wie elke maand een mooie woning uit zijn eigen wijk voorbij ziet komen, weet wie hij belt als hij zelf gaat verkopen. Social media voor makelaars is dus net zo goed werving van verkopers.
Wat goed werkt:
- Korte video's van woningen, met de makelaar in beeld. Mensen kiezen een persoon, geen logo.
- Verkocht-berichten, met toestemming van de verkoper, zonder details over prijs of persoonlijke omstandigheden als hij dat niet wil.
- Lokale kennis. Wat gebeurt er in de wijk, wat valt op in de markt, wat vragen verkopers je vaak?
- De mensen achter het kantoor. Een verkoper laat iemand maandenlang door zijn huis lopen.
Adverteer je woningen of je verkoopdiensten via Meta, let dan op de speciale advertentiecategorieën. Meta kent er een voor huisvesting, met minder targetingopties. Of die voor jouw advertentie geldt, zie je bij het aanmaken van de campagne.
Elke aanvraag opvolgen in je CRM
Hier kan veel omzet weglekken. Iemand vraagt een waardebepaling aan, je belt een keer, hij wil nog niet verkopen, en daarna hoort hij nooit meer iets. Een jaar later verkoopt hij via de makelaar die wel bleef opvolgen.
Een eenvoudige opvolging in vijf stappen:
- Binnen een dag persoonlijk contact. Bellen werkt beter dan alleen een automatische mail.
- Leg de verhuistermijn vast in je CRM, met een herinnering op het moment dat het weer relevant wordt.
- Zet wie later wil verkopen in een opvolgreeks per e-mail, met marktinformatie uit zijn wijk en tips voor de verkoop. Geen verkooppraat, wel nut.
- Bel op het afgesproken moment terug, ook als dat een jaar later is.
- Leg vast waarom een opdracht wel of niet doorging. Daar leer je meer van dan van welk rapport ook.
Hoe je een CRM kiest dat aansluit op je website en e-mail, lees je in CRM voor het mkb. Hoe je leads die nog niet klaar zijn warm houdt, lees je in lead nurturing.
Wat kost marketing voor een makelaar?
Je hoeft niet alles tegelijk te doen. Heb je een goede website, dan begin je met een waardebepaling, een reviewroutine en een opvolgproces. Daarna komen lokale pagina's en advertenties.
Wat dat bij mij kost, in de volgorde waarin je het meestal aanpakt:
- De opvolgreeks in MailerLite inrichten: € 500 eenmalig, met beheer vanaf € 750 per maand.
- Een website in WordPress, met ruimte voor je waardebepaling en lokale pagina's: vanaf € 1.500, plus € 50 per maand voor onderhoud.
- Advertenties in Google of Meta: € 350 eenmalig per advertentieaccount en beheer vanaf € 500 per maand. Je advertentiebudget komt daar los bij.
Alle bedragen staan in de prijslijst.
Conclusie: zichtbaar voor de verkoper, ook voordat hij verkoopt
Marketing voor makelaars levert meer verkoopopdrachten op als je je richt op de verkoper in plaats van de koper. Verzamel reviews van verkopers, bied een waardebepaling aan als leadmagnet, laat met lokale pagina's zien dat je de wijk kent en adverteer op de zoekwoorden van verkopers. En volg elke aanvraag op, ook als de verkoop pas over een jaar is. De makelaar die dan nog in beeld is, krijgt de eerste uitnodiging.
Wil je weten hoe een gratis tool in de praktijk klanten binnenhaalt? Lees dan leadmagnet. Wat ik doe en hoe ik werk, staat in mijn pitchdeck.
Veelgestelde vragen
Hoe krijg je meer verkoopopdrachten als makelaar?
Zorg dat verkopers je vinden en vertrouwen voordat ze een makelaar uitnodigen. Verzamel reviews van verkopers, niet alleen van kopers. Bied een gratis waardebepaling aan op je website en adverteer daarop in je werkgebied. Laat met lokale pagina's zien dat je de wijk kent. En volg elke aanvraag op, ook als iemand pas over een jaar wil verkopen: wie dan nog van je hoort, nodigt jou als eerste uit.
Werkt een gratis waardebepaling als leadmagnet?
Ja, omdat het precies is wat een twijfelende verkoper wil weten: wat is mijn huis waard? Een online waardecheck met een indicatie werkt laagdrempelig, een waardebepaling aan huis levert een gesprek op. Vraag in het formulier naar het adres, het type woning en de termijn waarop iemand wil verhuizen. Zeg er eerlijk bij dat een waardebepaling geen taxatierapport is. Volg elke aanvraag binnen een dag op, met een mens en niet alleen met een automatische mail.
Wat is het verschil tussen een waardebepaling en een taxatie?
Een waardebepaling is een inschatting van de verkoopwaarde van een woning, vaak gratis en bedoeld als startpunt voor een verkoopgesprek. Een taxatie is een officieel rapport van een geregistreerde taxateur, bijvoorbeeld nodig voor een hypotheek. Gebruik je de waardebepaling als leadmagnet, maak dat verschil dan duidelijk op je website. Zo voorkom je verwachtingen die je niet kunt waarmaken en voelt de verkoper zich niet misleid.
Werkt social media voor makelaars?
Ja, maar anders dan je denkt. Je woningen bereiken op Facebook en Instagram ook buurtbewoners die zelf ooit gaan verkopen. Een video van een woning, een verkocht-bericht met toestemming van de verkoper en een persoonlijk verhaal van de makelaar bouwen bekendheid op. Gebruik social media dus niet alleen om kijkers te trekken, maar om in je werkgebied de bekende makelaar te worden. Adverteer je woningen, controleer dan of Meta een speciale advertentiecategorie voor huisvesting vraagt.
Benieuwd hoe ik dit in de praktijk aanpak?
Het pitchdeck laat de hele werkwijze zien.
Geschreven door Dennis Boekhout
Marketing freelancer uit 's-Hertogenbosch. Volg op LinkedIn (opent in een nieuw tabblad)
